租賃契約怎麼寫？租屋契約應記載事項、簽約流程、常見問題全收錄
租賃契約應包含哪些內容？本文收錄房屋租賃契約書範本下載檔案，介紹新版住宅租賃契約應約定與不得約定事項，說明租屋簽約流程與租屋合約注意事項。讓更方便的點點簽電子簽署服務，幫你更迅速完成租賃契約簽署吧！
| 目錄： |
| 一、租屋族看過來！租賃契約怎麼寫、哪裡下載一次看！ （一）租屋契約一定要書面形式嗎？房屋租賃契約書下載檔案在這裡！ （二）新版房屋租賃契約書怎麼寫才對？哪些事情不能記載、約定？ （三）租約建議約定事項有哪些？ 二、第一次簽約免緊張！租屋簽約流程大公開 （一）房東出租簽約流程 （二）房客租房簽約流程 三、租屋合約注意事項有哪些？房東、房客必看的租屋 FAQ！ Q1：租屋簽約一定要現場簽約嗎？能不能用電子簽名？ Q2：租屋押金一定要 2 個月嗎？押金會被扣嗎？ Q3：未滿 20 租屋簽約有法律效力嗎？ Q4：我能不能提前終止租約？提前終止租約違約金怎麼算？ 四、用點點簽完成租賃契約簽署，大幅提升簽約效率！ |
一、租屋族看過來！租賃契約怎麼寫、哪裡下載一次看！
房屋租賃契約書是為了保障租客與房東的權益，然而多數人並沒有意識到租賃契約的重要性，在簽租約時也只是匆匆撇個幾眼而已，等遇到了爭議事件才發現租賃契約漏洞百出，難以據理力爭。
租賃契約不只是作為雙方租賃交易的記錄，如果沒有設定好合適的條款，可能就會引起不少矛盾，以下便是常見的 5 種租屋爭議。
- 拖延繳房租：即便規定了租金的交付時間與方式，房客也有可能延遲交付租金，或故意拖延支付、不付租金，房東就可以根據設立好的租屋契約要求房客付款，或採取支付延遲利息、停止租約的方式維護自身權益。
- 房屋的狀態不符合實況：有時房東與房客可能會因為房屋狀態的改變而產生爭議，建議大家可以即時記錄房屋損壞與各項設備的狀況，製作成冊附加在租賃契約中，以免引起後續爭議。
- 不確定維護、修繕的責任方：如果房屋、屋內設備需要定期維護，或遇到損壞需要修繕，例如燈泡、空調、熱水器的損耗與更換，就需要事先釐清處理與付款的責任方，避免引起雙方爭議。
- 提前終止租約：不管是房東還是房客想要提前終止契約，都有可能損害另一方權益，條款中應明確設立提前終止契約的時間、是否需要支付違約金等規定。
- 押金的歸還：租房時房客需要支付押金給房東，如果租約到期，房東應歸還租金，如果沒有在條款中立定歸還時間、金額與方式，可能會出現未如期歸還、沒有全數歸還等爭議。
所以立定完整的租賃契約非常重要，接下來將為大家介紹租屋契約的具體寫法，快來看看吧！
（一）租屋契約一定要書面形式嗎？房屋租賃契約書下載檔案在這裡！
租屋契約一定要書面形式嗎？
租賃契約不一定要採取書面形式，像是口頭約定、電子郵件、通訊軟體都可以成立租約。但要提醒大家，如果缺乏書面憑證，出現爭議事件時較難據理力爭，所以我們一般建議租賃雙方立定有保障的書面租屋契約。
租約範本看這邊！
租屋契約雖然也可以自己編輯、打印，但多數民眾並不具備充足的法律知識，如果自己起草租屋合約的內容很有可能不夠全面，因此不少人也會直接到網路上下載、使用已規範好的租約範本，例如內政部官網就有提供簡易的租約範本供民眾參考與使用。
（二）新版房屋租賃契約書怎麼寫才對？哪些事情不能記載、約定？
租屋小白初次簽約時一定會問：「最新房屋租賃契約書怎麼寫才對？住宅租賃契約應約定及不得約定事項是什麼？」其實在 109 年內政部便公告了租屋契約全新版本，相較之下，舊版有比較多不利於房客的內容，因此建議租客簽約時要注意該合約是否為新版本。
新版增加了以下規定，對房客來說更加有保障：
★對於房東而言
- 限制了電費的收取額度
- 租賃期間不能藉任何理由調漲租金
- 不能限制房客遷入戶籍、申報租賃費用，也不能要求房客負擔出租人應負擔的稅賦
★對於房客而言
- 如果房客突發疾病、意外或需要長期療養，並經醫療機構出具 6 個月以上診斷證明者，可以主張提前終止契約
- 不能擅自變更為住宅使用，應妥善保管、適用租賃住宅
- 轉租前需要經過房東同意，而且轉租後 30 天內需要通知出租人
除此之外，也建議大家熟悉住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項，才能更好地保障自身權益。
不得記載、約定事項
根據內政部 112 年修正的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」規定，不能記載如下事項：
- 不得記載拋棄審閱期間
- 不得記載廣告僅供參考
- 不得記載承租人不得申報租賃費用支出
- 不得記載承租人不得遷入戶籍
- 不得記載應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔
- 不得記載免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任
- 不得記載承租人須繳回契約書
- 不得記載本契約之通知，僅以電話方式為之
- 不得記載違反強制或禁止規定
- 不得記載承租人不得申請租金補貼
提醒大家，如果發現租約中有上述條款並不需要執行，因為根據法律規定都會被算作無效內容。
（三）租約建議約定事項有哪些？
如果能在租約中約定的事項越詳細、明確，對後續雙方權益更有保障。以下根據多數租賃雙方較注重的租房議題，提供一些建議約定的事項，可供參考。
- 退租程序
- 租屋修繕責任
- 是否可以轉租
- 管理費
- 水、電、瓦斯費
- 網路費
- 能否提前解約
- 生活公約
- 能否養寵物
- 房屋現況
- 設備、家具清點
- 是否可以改裝及裝潢
- 有無違約條款
建議簽署租賃契約前，雙方先討論各項內容，協商出較合適的租約，確立彼此的權利與義務，避免日後發生糾紛。
二、第一次簽約免緊張！租屋簽約流程大公開
了解了租賃契約的形式與建議補充的條款，以下將從房東、房客 2 種角度，為大家簡單介紹租屋流程與該準備的文件。
（一）房東出租簽約流程
- 確認房客身分：建議房東請房客提供證件，例如身分證、工作證、名片等，可以核對身分、確認年齡及其他相關資訊。
- 確定契約內容：確認租賃契約的完整性，避免引起後續爭議，例如條款中可以明確裝潢、改建的程度，或能否汰換、添購家具等。
- 完成簽約：簽約成功，雙方各執一份合約，房東可以要求房客支付第 1 個月的租金與租屋押金，押金最多不能超過 2 個月。
（二）房客租房簽約流程
- 確認出租者身分：建議房客請房東提供證件，例如身分證、建物所有權狀、登記簿謄本、房屋稅單等資訊，確認出租的房子為房東所有。
- 確定契約內容：確認契約上的基本資料是否正確，例如住址、時間、租金，同時也建議仔細瀏覽各項條款，避免後續引起爭議。
- 完成簽約：簽約成功後，即可交付第 1 個月的租金並支付押金，雙方各執一份合約，租約生效、租屋流程完成。
三、租屋合約注意事項有哪些？房東、房客必看的租屋 FAQ！
無論是房東出租房屋，還是房客租住房屋，在簽訂租賃合約的過程中都有許多細節需要注意。以下針對常見租屋問題，整理出租屋契約注意事項，供大家參考。
Q1：租屋簽約一定要現場簽約嗎？能不能用電子簽名？
租屋簽約不一定要親自到現場簽約，用電子簽名就可以了！對於許多生活、工作兩頭燒的租屋族，要專門安排簽約的時間、保存租賃簽約的紙本文件並非易事，如果能透過電子簽名完成租屋簽約會更加方便、輕鬆。
電子簽名受《電子簽章法》保障，能夠確認簽署人身分與資格、完整記錄簽核軌跡的簽署文件就是擁有法律效力的文件。如果再搭配技術先進、功能完整的電子簽名工具，更能降低法律風險。
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Q2：租屋押金一定要 2 個月嗎？押金會被扣嗎？
為什麼要有租屋押金？租屋押金一定要 2 個月嗎？
押金是房東與房客在簽訂租賃合同時，要求房客預先支付的一筆款項。押金可以保證房客履行租賃合約的義務，例如可以避免出現房客惡意破壞房屋、拖延交付房租或提前終止契約等情況。
至於押金的金額，一般在外租屋押金通常都是 2 個月，不過依契約自由原則雙方可以自行約定押金金額。再次提醒大家，租房押金最多不能超過 2 個月的房租，如果超過的話，房客可以要求超出部分用來抵付房租費用。
什麼情況會被扣押金？
房東扣除房客押金可以分為 2 種情況，包括「一般被扣押金」和「不合理扣押金」。一般被扣押金主要有以下 3 種情況：
- 房客沒繳房租
- 房客提前解約
- 房客造成的房屋設備毀損
如果雙方曾立定生活公約，如果房客嚴重違反也有可能被扣押金。如果房東沒有正當理由，故意苛扣押金、拖延退還或不換押金，房客可以發出存證信函，以免自身權益受損。
Q3：未滿 20 租屋簽約有法律效力嗎？
自 2023 年起，民法成年年齡下修為 18 歲，代表一旦年滿 18 歲，就有完整的行為能力，可以獨立自主進行法律行為。如果是未滿 18 歲的未成年想要租屋，必須先經過法定代理人同意。
如果房東遇到未成年租客，建議請房客提供「法定代理人書面同意書」，保障雙方權益。
Q4：我能不能提前終止租約？提前終止租約違約金怎麼算？
如果房客想要知道自己能不能提前終止租約、違約金怎麼算，首先需要看「租屋契約的約定內容」，通常有「得提前終止租約」與「不得提前終止租約」的 2 種約定方式。
★得提前終止租約
如果租賃契約中約定了「得提前終止租約」，那麼房客只要提前 30 天告知即可，並不需要支付違約金；若房客沒有提前 30 天告知，那麼就需要支付 1 個月房租的違約金。
此外，如果發生如下特殊情況，房客可以提前終止契約，也不必支付違約金。
- 真實屋況與租屋契約描述不符，而且房客明確和房東表明必須修繕維護、限定修繕期限，但房東仍未採取修繕行動。
- 屋況嚴重影響房客、同居者安全與健康。
- 屋況損毀嚴重，難以居住。
- 房客突發疾病、偶遇意外，或有長期療養需求。
- 房東、房客外第三人主張對房屋的權利，讓房客無法繼續居住，例如房屋被法院查封、房屋存在抵押權等情況。
- 房客死亡，若房客的繼承人不想租賃該房屋，可以提前終止契約。
★不得提前終止租約
如果租賃契約上約定「不得提前終止租約」，房東可以要求房客租滿到期為止，也可以共同協商違約金。提醒大家，違約金的部分並沒有租金上限，建議簽訂時提前做好協議，避免引起後續爭議與不滿。
四、用點點簽完成租賃契約簽署，大幅提升簽約效率！
若你想要建立具有保障的書面租賃契約，可以選用紙本簽署或電子簽署 2 種形式。傳統紙本簽署一般會建議在簽名完蓋上印章，以防竄改、仿冒，但無論是簽署步驟、保存都較為繁瑣。
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